「盈股在线」国金证券–房地产行业:上海调控预期中 对全局无影响

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所属分类:民间配资
摘要

本次调控升级核心细则主要包括:①限购政策:对夫妻离异 3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。②信贷政策:实施好房地产贷款集中度管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速

「盈股在线」国金证券--房地产行业:上海调控预期中 对全局无影响

这个调控升级的核心规则主要包括:限购政策:夫妻离婚后3年内购买商品房的,按照离婚前家庭总数计算自有住房单元数。信贷政策:实行房地产贷款集中管理,引导商业银行严格控制个人住房贷款增速和增速。加强贷款审核管理,加强对购房人首付资金来源和债务收入比的核实。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。增值税政策:调整增值税免税期限。将个人销售住房免征增值税的期限从2年延长至5年。土地供应:优化土地供应结构,增加商品房用地供应,尤其是轨道交通站及五新城周边郊区。引导企业合理征地,稳定地价。销售管理:严格记录和管理新建商品房的销售计划。严格执行商品房销售“一价清”、“实名制”等各项管理制度。完善新建商品房公证和抽签制度,优先满足“无房户”自住需求。

新政的这一轮调控比以前更深了。限购政策:主要打击假离婚现象。相比于某些城市“在离婚2年内追查家庭拥有的财产”,上海的3年追查期更为严厉。贷款限制政策:明确提出贷款集中管理。由于2021年是银行实施这一政策的第一年,贷款审批必然会更加严格。银行开始了缓慢放贷和严格发放贷款的时代。增值税政策:将个人住房销售免税年限从2年提高到5年,会在一定程度上增加二手房的交易税收成本,增加交易摩擦。(4)土地市场:增加住宅用地供应,明确区域市场土地供应的调整,有利于缓解当地的供需矛盾。重点是坚持房地产联动机制,防止地价过快上涨。销售管理:核心是完善彩票制度,保障无房者权益。预计今后会出台相关政策。

短期内房价还会继续上涨,供需结构性失衡还会继续存在。根据历史经验,一线城市每一轮房价上涨,从开始到恢复稳定,大约需要一年时间。我们认为,虽然出台了调控政策,但未来六个月房价仍将缓慢上涨。同时,考虑到新增土地供应主要集中在郊区和五个新城区,核心区和学区房的供需矛盾将持续,核心区房价上涨较快等结构性现象仍将存在。

监管是意料之中的,行业整体情况并没有受到影响。2020年8月以来,上海部分地区房价快速上涨。12月18日,中央经济工作会议强调“解决大城市突出的住房问题”。我们已经指出,“考虑到今年一二线城市房价大幅上涨,预计政府将全面加大对一二线城市的调控力度”。所以目前上海出台调控政策也就不足为奇了,行业基本面不会受到影响。

在上海调控的预期中,我们认为行业整体情况并未受到影响,我们仍然看好2021年房地产行业的股价表现。重申房地产行业的“买”评级,推荐万科A、保利地产(600048)、招商局蛇口(001979)、建发国际等公司。

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